Upravljanje zgradama kao profitabilna industrija: Od socijalnog do tržišnog proizvoda

profesionalni upravnik i njegova svrha funkcija

Upravljanje zgradama kao profitabilna industrija: Od socijalnog do tržišnog proizvoda

 

Oni koji žive na Zapadu odavno znaju da je stanogradnja ne samo socijalna kategorija, već i posao koji u nekim sredinama donosi mnogo više novca nego ulaganje u deonice ili neke druge hartije od vrednosti. Zato, uvođenje funkcije upravnika zgrade u Srbiji predstavlja dobar početak za održavanje stambenog fonda na način koji će obezbediti rast njegove tržišne vrednosti i doprineti razvoju lokalne, pa i nacionalne ekonomije.

Kada u Kanadi jedna zgrada ima budžet za investiciono održavanje od 2,1 milona kanadskih dolara godišnje, a njen domar za isti period primi platu od 48.000 dolara bruto, uz plaćen stan, parking, struju, gas i vodu, kao i dodatnu zaradu za privatne popravke u zgradi – to za tamošnje uslove nije malo, ali je značajno manje u poređenju sa budžetima koji se opredljuju za upravljanje izuzetno luskuznim zgradama, na čijem održavanju je angažovano i po pedesetak stalno zaposlenih radnika.

U Srbiji je, takođe, nekada postojalo zanimanje koje se zvalo kućepazitelj ili domar, ali je ceo koncept bio potpuno drugačiji. Posao domara je bio da se brine o zgradi u kojoj je živeo i da, uglavnom kroz sitne popravke, opravda privilegiju što mu je dodeljen društveni stan kao nadoknada za njegov rad.

Sa nestankom socijalizma, nestalo je i to malo zakonski organizovanog održavanja – domari su postali deo urbane istorije, a zgrade u Srbiji su ostale prepuštene same sebi. Pre nekoliko meseci, međutim, država je, kako se bar čini, rešila da okrene drugi list u očuvanju postojećeg stambenog fonda. Uvođenje funkcije upravnika zgrada svakako je dobar početak nečega što već duže vreme postoji u razvijenim ekonomijama i što ima značajan uticaj i na mnogo širem planu.

Naime, tokom više od poslednjih pola veka, u Srbiji se najviše ulagalo u stanogradnju, što je bio najpogodniji način ne samo da se reši stambeno pitanje „radničke klase“, već i da se kroz razvoj građevinarstva podstakne celokupna privreda – ta logika je poznata čak i onima koji nikada nisu ni prošli pored nekog ekonomskog fakulteta. Ali jednom izgađena zgrada više nikada nije održavana. Na uloženih milion evra u nove zgrade i stanove, istovremeno bi propalo bar dva miliona evra kada je reč o već izgrađenim stambenim zgradama, jer o njima niko nikada nije vodio računa. Ova katastrofalna politika ne samo da je dovela do potpunog urušavanja postojećeg stambenog fonda, već i do apsurdne situacije da lokacija ili zemljište na kome se nalaze pojedini objekti vrede više od njih samih! To žalosno pravilo sada pokušava da se promeni.

Zato, iako će uvođenjem funkcije upravnika zgrade „vaskrsnuti“ i poslovi kojima se nekada bavio domar, država nije pokrenula ovu inicijativu da bi upravnik vodio računa o tome kako se čiste hodnici i da li se propisno sortira đubre radi dalje reciklaže, već sa mnogo ambicioznijim očekivanjima o doprinosu lokalnoj, pa i nacionalnoj ekonomiji.

Šta se stvarno očekuje od upravnika zgrada…

Prvi zadatak upravnika je da spreče dalje propadanje stambenog fonda, ali oni sami ne mogu da urade baš ništa! Da bi se stvari pomerile s mrtve tačke, osim dobre volje i edukovanog kadra neophodan je novac, a jasno je da u ovom momentu mogu da ga obezbede jedino vlasnici stanova. Opteretiti ljude nekim novim nametom u situaciji ionako niskog životnog standarda nije baš preporučljivo, ali se problem može posmatrati iz jedne potpuno drugačije perspektive.

Oni koji žive na Zapadu odavno znaju da je stanogradnja ne samo socijalna kategorija već i posao, i to posao koji godinama unazad u nekim sredinama donosi mnogo više novca nego ulaganje u deonice ili neke druge hartije od vrednosti. Trgovci nekretninama važe za ljude koji su potkovani kako poslovnim iskustvom tako i novcem koji ta rabota donosi dosta brzo i, reklo bi se – redovno.

Prevedimo to na svakodnevni život u Srbiji, kroz konkretan primer dve zgrade koje su jedna pored druge. Ako je prva zapuštena kao većina ovdašnjih zgrada, a druga je sređena i zahvaljujući redovnom održavanju blista od čistoće, ima zamenjen krov, preuređene hodnike, LED rasvetu, poseban parking za goste, ulazni hol od mermera i obezbeđenje, jasno je da će kvadratni metar prostora u toj zgradi biti i 50% skuplji od one prve, koju održava samo čistačica koja dolazi dva puta nedeljno. Dakle, osnovna pitanja su: gde biste radije živeli i još bitnije – kada biste imali novca za ulaganje da li biste kupili stan u prvoj ili u drugoj zgradi?

Pre ili kasnije, i u Srbiji će se stanovi kupovati ne samo za stanovanje, već će biti i više onih koji će to činiti kako bi ih prodali i ostvarili zaradu. Što pre šira javnost shvati da stanogradnja nije samo socijalna kategorija, već da su stanovi „roba“, doći ćemo do prelomnog trenutka koji će stanogradnju početi da pretvara u profitabilnu industriju.

… a šta treba očekivati da će se desiti u stambenom poslovanju?

Iskustvo zapadnih tržišta ukazuje da su na tom putu upravnici zgrada samo „inicijalna kapisla” za stvaranje mnogih drugih poslova koji su sada nepoznati u Srbiji. Pojaviće se „condo“ advokati, pravnici specijalizovani za pitanja iz oblasti privatnog stambenog vlasništva, potom mnogobrojne konsulatntske inženjerske firme koje će obezbeđivati najbolja tehnička rešenja za investiciono održavanje zgrada, kao i profesionalne kompanije zadužene za zanatske radove na zgradama. Njih ima i sada, ali će ih biti mnogo više, kao i firmi koje će se baviti održavanjem higijene, pa stanari više neće moći da „angažuju ženu“ kojoj će novac za čišćenje isplaćivati „na ruke“.

Za svaku zgradu će se voditi knjigovodstvo, a nezavisni revizori, specijalizovani samo za poslovanje zgrada, jednom godišnje će „pročešljati“ sve papire i podneti izveštaj skupštini stanara. Razvile bi se građevinske firme specijalizovane za strukturnu revitalizaciju zgrada, koje mogu da zaposle mnogo radnika. Došlo bi do umnožavanja konkurencije i do uravnoteženja cena na domaćem tržištu, a sve zajedno bi doprinelo ne samo održavanju stambenog fonda, nego i rastu njegove tržišne vrednosti.

Na drugoj strani, upravljanje zgradama ne bi moglo da opstane kao individualan posao. Ono bi moralo da se poveri „property management“ kompanijama, koje bi u svom sastavu imale, osim upravnika, i moderno računovodstvo koje bi vodilo računa o svojim klijentima, ali i finansijske savetnike, kako bi se sredstva klijenata pravovremeno uložila u niskorizične hartije od vrednosti i uvećala kroz kamate. Takva preduzeća imaju i po nekoliko stotina zaposlenih, budući da upravljaju održavanjem više stotina, a nekada i više hiljada zgrada.

Samo firme organizovane na ovaj način mogu da obezbede informacije o najnovijim dostignućima u ovoj oblasti. Njihovi upravnici postaju moderni manadžeri, koji su po zakonu struke obavezni da stalno unapređuju svoje znanje, jer jedino tako mogu da ostanu u „igri“ i da očekuju nove klijente. Shodno tome, formiraće se i nova strukovna udruženja, a na znatno višem nivou razvoja stambenog poslovanja potrebne su i posebne državne institucije koje se bave ovom problematikom, poput uvođenja standardizacije, arbitraže u rešavanju sporova itd.

Premda sve što je navedeno može da deluje pre kao „spisak lepih želja“ nego kao relana opcija u Srbiji, ona je moguća ukoliko se promeni stav koji čini krucijalnu razliku između nas i razvijenih tržišta: da se na ogroman novac koji se ulaže u stanogradnju ne gleda kao na sredstva koja su potrošena, nego da je to kapital koji tek treba da proizvede još veću ekonomsku korist za sve. Uprkos tome što su kod nas i ranije mnoge slične inicijative propadale već na samom početku, snaga tržišta je veoma jaka i neminovno je da opisani scenario jednog dana zaživi i ovde, mada nikako nije svejedno da li govorimo o godinama ili o decenijama.
Srđan Bešir, ekonomista koji živi i radi u Kanadi i član je ACMO (Association of Condominium Managers of Ontario)

Izvor: impulsportal.net